Д.Отгонсүрэн: Нийслэлийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгийг үнэ цэнэтэй болгоно

Нийслэлийн үл хөдлөх хөрөнгийг эдийн засгийн эргэлтэд оруулж чадвал бизнесийн цоо шинэ талбар нээгдэж, дагаад олон боломж бий болно. Хэрэв энэ бүхэн Улаанбаатар хотод амжилттай хэрэгжвэл 21 аймаг дахь улсын өмчид хамаарах барилгууд “идэвхгүй” хөрөнгө байхаа больж, эдийн засгийн ач холбогдолтой объект болж хувирна. Тэгвэл саяын дурдсан бүхнийг бодит ажил хэрэг болгохоор “Нийслэлийн өмчит Улаанбаатар хөрөнгө оруулалт менежмент” ҮЦК– ийн хамт олон урам зоригоор дүүрэн ажилдаа ороод байна. Тус компанийн гүйцэтгэх захирал Д.Отгонсүрэнтэй ярилцлаа. 

• Танай компани байгуулагдах болсон шалтгаанаас ярилцлагаа эхлүүлье? 

Хөрөнгө оруулалтын сан болон салбарын мэргэжилтнүүд хүмүүсийн хөрөнгийг итгэмжлэн удирдаж, хэрэгцээтэй төсөл, хөтөлбөрт оруулж, өгөөж бий болгодог жишиг олон улсад бий. Хадгаламжийн хүүнээс арай илүү өгөөжтэй, харьцангуй бага эрсдэлтэй нь уг зах зээлийн онцлог. Энэ ч утгаараа дэлхийд, ялангуяа барууны зах зээлд хамгийн түгээмэл ашиглагддаг санхүүгийн хэрэгсэл болоод байна. Үүнтэй холбоотойгоор 2014 онд Сангийн яам Монголд хөрөнгө оруулалтын компани, сангуудыг байгуулах нь зүйтэй хэмээн үзэж Хөрөнгө оруулалтын тухай хуулийг баталсан. Энэ дагуу 2018 онд НИТХ-ын шийдвэрээр Нийслэл хотын хэмжээнд хөрөнгө оруулалт, менежментийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг компани байгуулахаар шийдсэн нь өдгөө миний бие удирдаж буй “Нийслэлийн өмчит Улаанбаатар хөрөнгө оруулалт менежмент” ҮЦК юм. Бид анхнаасаа  мэргэжлийн баг бүрдүүлэхийг зорьсон. Тухайлбал, манай компанийн ТУЗ-д салбар бүрийн шилдэг мэргэжилтэн, туршлагатай удирдагчид томилогдон ажиллаж байна. Нийслэл хотыг нэг том аж ахуй гэж үзвэл энд маш их боломж бий. Зөвхөн бүртгэлтэй байгаа үл хөдлөх хөрөнгүүдийн дүнг авч үзэхэд 3.4 их наяд орчим төгрөгөөр үнэлэгдэж байгаагаас энэ зах зээлийн потенциалийг харж болно. Одоогоор нийслэлийн өмчид нийт 700 гаруй үл хөдлөх хөрөнгө бүртгэлтэй. Цаашид энэ тоо 2-3 дахин нэмэгдэх боломж бий. Эдгээрийг зориулалтаар нь ангилбал, дийлэнх нь сургууль, цэцэрлэг, өрхийн эмнэлэг, цагдаа, хороодын байр байгаа. Эндээс шүүгээд үзэхээр Соёлын төв өргөө, Хуримын ордон, Хүүхдийн урлан бүтээх төв, Усан спорт сургалтын төв, Улаанбаатар чуулга гэх зэрэг ашигтай барилга эдийн засгийн эргэлтэд орохгүй байна. 

Ганцхан жишээ хэлэхэд, хоорондоо 100 метр хүрэхтэй үгүйтэй зайтай Соёлын төв өргөө, Сентрал Тауэр барилгуудын нэг метр ам дөрвөлжин талбайн түрээсийн үнэ өөр хоорондоо тэнгэр, газар шиг ялгаатай байна. Эдгээр барилгыг дахин үнэлж, шинэ үнэ цэнийг бий болгож, улмаар баталгаа болгох замаар бонд босгох зэргээр эдийн засгийн хувьд маш их боломж бий. Энэ бүх ажлыг мэргэжлийн өндөр түвшинд хөрөнгө оруулалт, менежментийн үйл ажиллагаатайгаа уялдуулан хийх шаардлагатай байна. Тиймээс бид энэ талаар судалж байна. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд зориулан хөрөнгө босгож, түүнийгээ үнэ цэнийг нь нэмэгдүүлэхэд зарцуулдаг, түрээсийн орлого байдлаар оруулсан хөрөнгөө олж авдаг олон улсын сайн жишиг бий. 

• Үүнээс өөр ямар чиглэлээр голчлон ажиллахаар төлөвлөж байгаа вэ? 

Энэ онд бид төр, хувийн хэвшил болон олон улсын байгууллагуудын оролцоонд тулгуурлан нийслэл хотод томоохон бүтээн байгуулалтуудыг хэрэгжүүлэх зорилготой “Нийслэлийн хөгжлийн сан”-г байгуулсан. Мөн олон улсын томоохон байгууллага, сангуудаас эхлээд дэлхий нийтийн чиг хандлага хүлэмжийн хийг бууруулах, агаар, хөрсний бохирдлыг багасгах зэргээр байгаль орчинд чиглэсэн ажлуудад хөрөнгө мөнгө зарцуулдаг болсон байна. Тиймээс ч энэ чиг хандлагатай уялдуулсан үйл ажиллагаатай төсөл хөтөлбөрт харьцангуй бага зардалтай, хүү багатай санхүүгийн эх үүсвэр олдож байгаа.

Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтыг сайжруулах бидний гол зорилго зардлыг бууруулж, үр өгөөжийг нэмэгдүүлэхэд чиглэж байна.

Энэ чиглэлийн хөрөнгийг бид олон улсаас босгож, хөрсний бохирдол, ундны усны аюулгүй байдал, цаашилбал, агаарын бохирдол, автомашины яндангийн хий, нам даралтын зуух, мод тарихаас эхлээд маш их ажил байна. Тиймээс нийгмийн ашиг сайтай ч, бизнесийн ашиг багатай ийм төрлийн төсөл, хөтөлбөрүүдийг санхүүжүүлэх зорилгоор “Ногоон сан”-г мөн байгуулсан. Эхний байдлаар олон улсын сангууд, Европын Засгийн газар хоорондын сангуудад хандан ажиллаж байна. Энэ хүрээнд 20-иод сая еврогийн санхүүжилтийн асуудал яригдаж байна.

• Хөрөнгө оруулалтын сангийн менежмент гэдэг өөрөө маш чухал асуудал. Нийслэлийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгүүдэд менежмент хийхэд хаанахын, ямар стандартыг барьж ажиллаж байна вэ?

Хөрөнгө оруулалт менежментийн тусгай зөвшөөрөлтэй манай ҮЦК Санхүүгийн зохицуулах хорооны өндөр хяналтын дор ажилладаг. Мөн манай компанийн үндсэн бүтэц бүрэлдэхүүний нэг хэсэг бол Кастодион банк. Өөрөөр хэлбэл, бидний үйл ажиллагаа тус банкны хяналтад, шилэн байдлаар явдаг. Мөн сангуудын зүгээс аливаа хөрөнгө оруулалтын шийдвэр гаргах бүтцийг шилэн байдлаар зохицуулсан. Тэгэхээр нэг хүнээс хараат байдлаар шийдвэр гардаггүй гэсэн үг. Харин оронд нь аливаа нэг асуудлыг тал талаас нь дүгнэн үзсэний үндсэн дээр шийдвэр гардаг. Мөн цаашид бид олон улсын хөрөнгө оруулалт менежментийн компаниудаас туршлага судлах чиглэлээр ажиллах, гаднын мэргэжилтнүүдийг авчирч, техникийн зөвлөгөө авах замаар хамтран ажиллахаар төлөвлөөд байна. Энэ ч утгаараа бидний төлөвлөж, ирээдүйд зорьж буй ажлууд амжилттай хэрэгжих болов уу гэж харж байгаа. Одоогоор Нийслэлийн хөрөнгө оруулалтаар сангийн тодорхой хэсгийг бүрдүүлчихээд байна. Цаашдаа Европын Засгийн газар хоорондын ногоон сангууд, Хятад, Япон, Солонгосын сангуудаас хөрөнгө оруулалт татах зорилгоор уулзалт, хэлцэл хийж байсан боловч дэлхий даяар тархсан КОВИД-19 цар тахал улмаас энэ ажил маань саатаад байна. 

• Тэгэхээр та бүхний ажил одоогоор зөвхөн судалгааны түвшинд явж байгаа гэж ойлгож болох уу?

Манай компанид төрийн болон хувийн хэвшлийн хэд хэдэн төслүүд хандсан учраас энэ төслүүдтэй холбоотой ажлуудад судалгаа хийгдэж байна.Тухайлбал, таксины, гэр хорооллын сургуулиудын нам даралтын зуухыг хийжүүлэх төслөөс эхлээд хог хаягдлын чиглэлээр ажиллах зорилтот төслүүд, гэр хорооллын 150 мянган жорлонг ариутгах төсөл зэргийг нэрлэж болно. Тухайн төсөл хэрэгжих боломжтой эсэх, санхүүгийн тооцооллын хувьд ямар байх, ТЭЗҮ бүрэн дүүрэн  хийгдсэн эсэх зэрэг асуудалд мөн нарийн хандаж байна. Үүнтэй холбоотойгоор хөрөнгө оруулалтын зөвлөлийг байгуулсан маань дээрх асуудлаар хамтын шийдэл гаргахад дөхөмтэй байдаг.

Өнгөрсөн тавдугаар сард НИТХ-аас гарсан тогтоолын дагуу Туул болон Сэлбэ голын сав дагуух газарт иргэдийг ая тухтай чөлөөт цагаа өнгөрүүлэх боломжийг бүрдүүлсэн тохижилтын ажлыг хийх шийдвэр гарсан. Энэ дагуу Нийслэлийн Засаг даргын Тамгын газраас захирамж гаргаж, төр, хувийн хэвшилтэй хамтран уг тохижилтын ажлыг хариуцахаар болсон. Тиймээс бид Туул голын сав дагуух дөрвөн байршилд тохижилтын ажил хийхээр төлөвлөөд явж байна.

• Дэлхий даяар тухайн төслийг хэрэгжүүлэх төрөл бүрийн менежмент нэвтэрсэн байдаг. Танай сангууд төсөл хэрэгжүүлэхдээ ямар менежмент, стандарт, зарчмуудыг баримтлахаар тогтсон бэ?

-Хөрөнгө оруулалтын сангийн тухай хуулиар манай хөрөнгө оруулалтын сангийн актив 12 төрлөөр хөрвөх чадвартай. Тухайлбал, алт, валют, үл хөдлөх хөрөнгө, компанийн хувьцаа, бонд гэх зэрэг хөрөнгө оруулалтын актив байж болно гэж
үзэж байгаа. Олон улсын туршлагаас үзэхэд аливаа төсөл, хөтөлбөрт хэд хэдэн хувилбараар хөрөнгө оруулах боломжтой. Нэгт, тухайн компанийн хувьцааны тодорхой хэсгийг худалдан авч, түүгээрээ дамжуулан төслийн
үр өгөөжийг хүртэх, хэрэв уг төсөл амжилттай хэрэгжиж, хувьцааны үнэ өссөн тохиолдолд буцаан арилжаалах замаар хөрөнгө оруулалтын сангийн хөрөнгөө нэмэгдүүлэх. Хоёрт, бонд буюу өрийн хэрэгслээр дамжуулан тодорхой хэмжээний хөрөнгийг тухайн төсөл, хөтөлбөрт оруулж, хэрэгжүүлж буй компанитай гэрээ байгуулж, тодорхой хугацааны дараа эдийн засгийн үр ашгаа өгөхийг нь хүлээх. Эдгээр нь бүгд олон улсад амжилттай нэвтэрсэн туршлага юм.

• Өнөөдөр хөрөнгийн зах зээлийг ажиглахад хувьцаанаас илүү бонд нь ашигтай байх шиг байна. Та Нийслэлийн өмчид гурван их наяд гаруй төгрөгтэй дүйцэхүйц үл хөдлөх хөрөнгө байгаа гэж хэллээ. Гэхдээ эдгээрийг баталгаа болгоод бонд гаргалаа гэхэд бодит байдал дээр хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татах боломж хэр өндөр вэ? 

Нийслэлийн хувьд түрүүн хэлсэнчлэн олон их наяд төгрөгийн хөрөнгийг баталгаа болгож чадна гэдэг утгаараа бусад бондоос давуу талтай. Хамгийн гол нь нийслэлийн хэмжээнд бонд гаргахаар судлаад үзэхээр эрх зүйн чадамжийн хувьд сул байгаа нь гол дутагдал. Өмнөх УИХ-аар Нийслэлийн эрх зүйн байдлын тухай хууль орж хэлэлцэгдэж хараахан чадсангүй. 

Нийслэлд захиран зарцуулах маш их орон зай, объект байгаа хэр нь эрхийн хувьд хязгаарлагдмал учраас тэр бүр хүрэлцдэггүй.

Өнгөрсөн намар хотуудын статусыг нэмэх талаар яригдсан ч тодорхой шийдэлд хүрээгүй. Харин энэ удаагийн парламент Нийслэлийн эрх зүйн байдлын тухай хууль, Хот, тосгоны эрх зүйн байдлын тухай хуулийг хэлэлцүүлж, батална гэдэгт итгэлтэй байна. Тэгэхгүй бол нийслэлд гэхэд л захиран зарцуулах маш их орон зай, объект байгаа хэр нь эрхийн хувьд хязгаарлагдмал учраас тэр бүр хүрэлцдэггүй. Эрх хэмжээг нь нэмэгдүүлж, дагалдах хяналтыг нь сайжруулж өгвөл асар их потенциаль бий. Хэрэв энэ бүхэн нийслэлд амжилттай хэрэгжвэл 21 аймгийн томоохон хот суурингуудад ч цаашид амжилттай хэрэгжих боломжтой. Тэгэхээр нийслэлийн эрх зүйн байдлыг зайлшгүй сайжруулж өгөх шаардлагатай байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтыг сайжруулах бидний гол зорилго зардлыг бууруулж, үр өгөөжийг нэмэгдүүлэхэд чиглэж байгаа гэж ойлгож болно.
Нийслэл хот маань санхүүгийн хэрэгслүүдийг ашиглаж, бие даан бонд гаргах эрхтэй болчихвол зээлжих зэрэглэлийн асуудал ч яригдаж эхэлнэ. Өөрөөр хэлбэл, хөрөнгө оруулалтын сангууд хөгжиж, нийслэл өөрийн гэсэн санхүүгийн чадавхтай болчихвол олон улсын байгууллагаар үнэлүүлж, улмаар олон улсын тоглогч болох боломжтой. 

• Та бүхэнтэй хамтран ажиллах талаар хувийн хэвшлийн зүгээс хэр их сонирхож байгаа вэ? 

Манай компани “Монголын Үнэт цаасны арилжаа эрхлэгчдийн холбоо”-ны гишүүн. Уг холбооны гишүүн компаниуд биднийг санхүүгийн бүтээгдэхүүн гаргавал хамтран ажиллаж, зах зээлийг хөгжүүлэхэд дэмжлэг үзүүлэхээ илэрхийлээд байгаа. Мөн бид “Улаанбаатар хотын худалдааны танхим” болон Монгол дахь “Америкийн Худалдааны танхим” (AmCham) -д гишүүнээр элссэн. Олон улсын зах зээлд гарахтай холбогдуулан “Америкийн худалдааны танхим”-ын гишүүнийхээ хувьд Уолл Стрийт дэх нэгэн хуулийн фирмтэй хамтран Вашингтон, Нью-Йорк хотуудад үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллагуудтай хамтын ажиллагааны гэрээ байгуулаад буй. Эдгээр байгууллага Азийн хэд хэдэн компанийн IPO-г Нью-Йоркийн хөрөнгийн биржид гаргахад андеррайтераар ажилласан туршлагатай. Энэ ч утгаараа бид цааш үйл ажиллагаагаа өргөжүүлж, олон улсын тоглогч болох хангалттай боломж бий.